Ugoda z zakładem energetycznym za słup na działce. Co sprawdzić przed podpisaniem umowy o służebność przesyłu

Pani Halina ma 71 lat i działkę po rodzicach. Pewnego dnia w skrzynce znalazła list od firmy energetycznej: propozycja zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, jednorazowe wynagrodzenie 4 800 zł, termin na odpowiedź 14 dni. Do listu dołączony gotowy projekt umowy i informacja, że „w przypadku braku porozumienia sprawa zostanie skierowana do sądu”.

Takie pisma trafiają dziś do wielu właścicieli działek. Część z nich podpisuje od razu, bo kwota wydaje się przyzwoita, a sąd brzmi groźnie. Warto jednak wiedzieć, że pierwsza propozycja ugody z zakładem energetycznym rzadko jest tą, na której sprawa powinna się skończyć.

Dlaczego operatorzy sami wychodzą z propozycją

Firmy przesyłowe coraz częściej porządkują stan prawny swoich sieci. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) trudniej im powoływać się na zasiedzenie, czyli argument, że przez upływ czasu nabyły prawo do korzystania z cudzych gruntów. Dla operatora szybka ugoda z właścicielem, który nie zna swoich praw, jest po prostu tańsza niż spór z kimś, kto je zna.

To nie znaczy, że każda propozycja jest nieuczciwa. Znaczy tylko, że warto ją sprawdzić tak samo, jak sprawdza się każdą umowę, w której chodzi o pieniądze i o własny grunt.

Umowa o służebność przesyłu – sześć rzeczy do sprawdzenia

1. Za co właściwie jest ta kwota

Właścicielowi przysługują zwykle trzy odrębne roszczenia: za bezumowne korzystanie z gruntu w przeszłości, za ustanowienie służebności na przyszłość i za spadek wartości działki. Propozycja operatora często dotyczy tylko jednego z nich, a w umowie znajduje się zapis, który zamyka pozostałe.

2. Zrzeczenie się roszczeń

Szukaj zdań w rodzaju „właściciel oświadcza, że nie będzie dochodził żadnych dalszych roszczeń” albo „wynagrodzenie wyczerpuje wszelkie roszczenia”. Po podpisaniu takiego zapisu nie upomnisz się już o zapłatę za lata wstecz.

3. Szerokość pasa

Umowa powinna precyzyjnie określać, jak duża część działki jest objęta służebnością. Szeroki pas to większe ograniczenia, a więc powinno być i większe wynagrodzenie.

4. Zakres uprawnień operatora

Czy firma może wjeżdżać na działkę o każdej porze? Czy odpowiada za szkody w uprawach, ogrodzeniu, nasadzeniach? Czy może wymieniać urządzenia na większe bez nowej umowy?

5. Podstawa wyliczenia kwoty

Zapytaj, na jakiej podstawie ustalono wynagrodzenie. Czy jest operat szacunkowy rzeczoznawcy? Jaką cenę metra przyjęto? Często okazuje się, że kwota jest liczona od wartości sprzed lat albo od stawek dla gruntów rolnych, choć działka jest budowlana.

6. Termin

Czternaście dni na odpowiedź to termin, który operator ustala sam dla siebie. Prawo nie zmusza Cię do podjęcia decyzji w tym czasie. Możesz poprosić o jego wydłużenie albo po prostu odpowiedzieć, że sprawa jest w analizie.

Ugoda czy sąd – czy trzeba się bać sprawy sądowej

Nie. Wiele osób boi się, że jeśli nie podpisze, operator pozwie je do sądu i będzie gorzej. Tymczasem w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu wynagrodzenie ustala sąd na podstawie opinii niezależnego biegłego. Bardzo często jest ono wyższe niż pierwsza propozycja operatora, bo biegły liczy według rzeczywistej wartości gruntu.

Oczywiście postępowanie sądowe trwa i nie każdy chce przez nie przechodzić. Dlatego najczęściej najlepszym rozwiązaniem jest ugoda, tyle że wynegocjowana na podstawie rzetelnej wyceny, a nie pierwszej kwoty z listu.

Ile wynosi wynagrodzenie za służebność przesyłu – czy kwota jest uczciwa

Dla orientacji: przy słupach i liniach niskiego napięcia wynagrodzenia wynoszą zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, przy liniach średniego napięcia do około 30 tysięcy, a przy liniach 110 kV i gazociągach wysokiego ciśnienia nierzadko kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zdarzały się sprawy, w których operator proponował 10 tysięcy, a właściciel ostatecznie uzyskał wielokrotnie więcej.

Najprościej jest pokazać propozycję komuś, kto zajmuje się takimi sprawami na co dzień. Można zamówić bezpłatną analizę działki w sieci partnerskiej kancelarii i rzeczoznawców, która pracuje w modelu wynagrodzenia za sukces. Oznacza to, że nie płacisz nic z góry, a honorarium jest potrącane dopiero z uzyskanej kwoty.

Co zrobiła pani Halina

Nie podpisała od razu. Poprosiła operatora o wydłużenie terminu, a w tym czasie zleciła sprawdzenie sprawy. Okazało się, że słup stoi na działce od 1978 roku, nikt nigdy nie dostał za niego pieniędzy, a propozycja obejmowała tylko służebność na przyszłość. Po uwzględnieniu zapłaty za lata wstecz i aktualnej ceny gruntu kwota do negocjacji była kilkukrotnie wyższa.

Historia pani Haliny jest przykładem ilustracyjnym. Każda sprawa jest inna, a wysokość wynagrodzenia zależy od konkretnej działki i infrastruktury.

W skrócie

• Nie podpisuj niczego w pośpiechu.
• Sprawdź, czy kwota obejmuje przeszłość, przyszłość i spadek wartości działki.
• Szukaj zapisów o zrzeczeniu się roszczeń.
• Zapytaj o podstawę wyceny.
• Zanim zdecydujesz, porównaj propozycję z niezależną analizą.